東京のDIY可能賃貸完全ガイド｜契約タイプ・予算・探し方まで徹底解説

「賃貸でも自分らしい空間を作りたい」そう思っても、東京でDIY可能な物件を探すのは想像以上に大変ではありませんか？

通常の賃貸検索では見つかりにくく、見つかっても「どこまで改装できるのか」「退去時の原状回復はどうなるのか」と不安が尽きません。さらに初期費用に加えて改装費用も必要となると、総額の目安も読めず一歩を踏み出せない方も多いでしょう。
この記事では、東京のDIY可能賃貸について、国交省が定める契約タイプの違いから原状回復ルール、予算別の改装シミュレーション、物件探しから契約までに必要な情報を網羅的に解説します。
まず契約タイプと原状回復の基礎知識を押さえ、次に予算別の改装費用を具体的にシミュレーション、最後に効率的な物件の探し方と制度活用術をご紹介しますので、理想の住空間実現に向けて一緒に進めていきましょう。

東京のDIY可能賃貸とは？契約タイプと原状回復ルールの基礎知識

まず当社でご契約されたお客様のリノベーション実績の紹介です。

リノベーション前
リノベーション後

東京でDIY可能な賃貸物件を検討する際、最も重要なのが「契約内容」と「退去時のルール」の正確な理解です。物件ごとにDIYの許容範囲や原状回復の条件が大きく異なるため、契約前の確認が欠かせません。
このセクションでは、国土交通省が定めるDIY型賃貸借の正式な定義から、普通借家契約と定期借家契約など契約形態の違い、そして退去時に最もトラブルになりやすい原状回復義務の範囲まで、体系的に解説します。
これらの基礎知識を押さえることで、理想の物件を見つけた後も安心して契約を進められるようになります。

国交省が定義するDIY型賃貸借とは？

 

国土交通省は、DIY型賃貸借を「借主の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約、または賃貸物件」と定義しています。
この制度の最大の特徴は、工事費用を貸主と借主のどちらが負担するかを問わない点です。借主自身がDIY作業を行うことも、専門業者に発注することも可能で、個人の創造性を最大限に活かせる仕組みとなっています。
契約時には賃貸借契約書にDIY特約（原状回復要項）を規定し、改修内容を貸主に示して承諾を得る合意書方式が推奨されています。この制度により、借主は自分らしい空間を実現でき、貸主は空室リスクを軽減できるという双方にメリットがあります。

ただし多くの場合は、契約書を巻くというよりも、事前にどのような内装にしたいか借主側から内装イメージ資料を貸主に提出し、承認を得ることでDIYが可能となるケースが不動産実務的にも増えてきている印象です。

契約方法の3パターンと選び方

DIY賃貸の契約形態は、主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2パターンに分かれます。

普通借家契約：更新が可能で長期居住を前提とした契約です。DIY可能物件でも一般的な賃貸と同様に借主が保護されますが、改装範囲や原状回復義務について特約で詳細を定める必要があります。
定期借家契約：契約期間満了で終了し、更新はありません。ただし双方の合意があれば再契約は可能です。この契約では原状回復義務を特約で免除できるケースもあり、大規模なDIYを検討している方に適しています。

どちらの契約でも、工事内容は貸主への申請と承諾書の作成が必須となります。

原状回復義務の範囲を明確にする方法

参考記事はこちら

DIY賃貸で退去時のトラブルを防ぐには、契約時に原状回復義務の範囲を明確にすることが何より重要です。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の生活で生じる損耗（家具の設置跡や日焼けなど）は貸主負担、借主の故意・過失による損耗（釘穴やタバコの焦げ跡など）は借主負担と定めています。

ただしDIY可能物件では、この原則に特約が加わります。契約書で次の点を必ず確認しましょう。

・DIYで施工した箇所の原状回復義務の有無

・退去時に残置可能な設備や造作の範囲
・原状回復が必要な場合の費用負担割合

・施工前後の写真撮影義務の有無

東京都賃貸住宅紛争防止条例では、借主の故意・過失・通常使用を超える損耗を復旧対象としていますが、DIY可能物件では原状回復義務がより厳しい内容（退去時：壁紙は全て貼り替え・床材は全て張り替えなど）で設定されることも多いです。
契約前に不動産会社や貸主と具体的な施工内容を共有し、書面で合意を残すことで、退去時の認識のズレを防げます。

退去時トラブルを防ぐ契約前チェックリスト

契約書で必ず確認すべき4項目

・DIY可能な範囲（壁・床・天井・水回りなど具体的な箇所）

・原状回復義務の有無と具体的内容（どこまで元に戻すか）

・退去時の費用負担割合（敷金との相殺ルール含む）
・通常損耗と特約の区分（民法改正で通常損耗は原則貸主負担）

特に重要なのは、特約内容が明確に記載されているかです。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、入退去時の物件状況を確認リストで記録することが推奨されています。内覧時に写真を撮影し、既存の傷や汚れを記録しておくと、退去時の証拠になります。

予算別シミュレーション｜初期費用＋改装費の総額目安と内訳

DIY可能賃貸を検討する際、多くの方が「初期費用と改装費を合わせると、結局いくらかかるのか？」という不安を抱えています。ここでは、予算に応じた現実的な改装プランと、その総額目安を具体的に解説します。
まず壁紙・床のDIYによる費用削減効果と相場を確認し、次に水回り改装の初期費用目安を把握します。その上で、50万円以内の軽微改修プラン、100万円・200万円で実現できる本格改装の範囲を段階的に見ていきましょう。
自分の予算内でどこまで理想の空間を作れるのか、具体的なイメージを持つことで、無理のない資金計画が立てられるようになります。

壁紙・床の改装費用相場とDIYでの削減効果

壁紙や床の張り替えは、DIY賃貸で最も費用対効果が高い改装です。
プロに依頼した場合、壁紙張り替えは6畳で3万〜5万円、10畳では4.5万〜9万円が相場となります。
一方、DIYなら材料費のみで済むため、6畳で1.5万〜2万円、10畳でも1.5万〜3万円程度に抑えられます。
つまり工賃を削減することで、半額以下にできるのです。

初心者におすすめの素材

DIY初心者には、以下の素材が失敗しにくくおすすめです。

・壁紙：のり付きタイプや貼ってはがせるシールタイプ
・床材：クッションフロア（カッターで切れて施工が簡単）
・注意点：下地処理を丁寧に行わないと仕上がりに影響する

水回り改装の初期費用目安

水回り改装は費用が高額になりやすい分野ですが、DIYとプロ依頼を使い分けることで予算を抑えられます。

設備交換の費用目安

プロに依頼した場合の相場は以下の通りです。

キッチン：30万〜150万円
浴室：50万〜150万円
トイレ：30万〜60万円
3点セット：60万〜200万円

総額50万円以内でできる軽微改修プラン

50万円以内の予算なら、壁紙と床の全面張り替えに照明交換を組み合わせた改装が実現できます。
具体的には、6〜8畳のワンルームで壁紙をDIY張り替え（材料費1.5万〜2万円）、床にクッションフロアを敷く（材料費2万〜3万円）だけでも、部屋の印象は劇的に変わります。さらに予算に余裕があれば、照明器具の交換（1万〜3万円）や可動式の収納棚を追加（材料費3万〜5万円）することで、機能性も大幅に向上するでしょう。

プロへの依頼が必須となるケース

参考記事はこちら

ただし本格改装では、構造に関わる工事や水回りの位置変更は必ずプロに依頼すべきです。

・間仕切り壁の撤去・新設（構造への影響確認が必要）
・キッチンやトイレの移動（給排水配管・換気ダクト工事が必須）
・断熱材の追加（壁内施工のため専門技術が必要）

水回り移動だけで50万〜200万円かかるため、DIYと専門工事を適切に使い分けることが、予算内で理想を実現する鍵になります。

まとめ

東京でDIY可能な賃貸を探すなら、契約タイプの違いを理解し、原状回復ルールを事前に明確にすることが成功の鍵です。
予算設定では初期費用と改装費用の総額を把握し、50万円以内の軽微改修から200万円の本格改装まで、実現したい暮らしに合わせたプランを立てましょう。
入居時の写真記録や契約書の確認を怠らず、退去時トラブルを未然に防ぐ準備も大切です。
理想の住空間を実現するために、この記事の情報を参考に一歩を踏み出してみてください。

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