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東京の賃貸オフィス完全ガイド｜2026年最新相場と居抜き・セットアップの選び方

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東京の賃貸オフィス完全ガイド｜2026年最新相場と居抜き・セットアップの選び方

東京で賃貸オフィスを探しているけれど、「どのエリアが自社に合うのか」「初期費用はいくらかかるのか」と迷っていませんか？

この記事では、2026年最新の都心5区エリア別賃料相場から、居抜き・セットアップ物件の費用削減効果、従業員数別の必要坪数と賃料試算まで、オフィス選びの判断に必要な情報を網羅的に解説します。契約から入居までの実務フローや初期費用の内訳も具体的にお伝えしますので、移転計画の精度を高められるでしょう。

まずはエリアと物件タイプの選び方から順に見ていきましょう。

東京の賃貸オフィス選びの3つの判断軸

東京で賃貸オフィスを探す際、「どこに」「どんな物件を」「いくらで」借りるかという3つの判断軸を明確にすることが、最適な物件選びの第一歩です。

具体的には、エリアごとの賃料相場と企業特性の違い、通常賃貸・居抜き・セットアップという3つの物件タイプの特徴、そして初期費用の構造と総額目安について解説します。さらに、従業員数に応じた必要坪数と賃料の試算方法もご紹介しましょう。

これらの判断軸を理解することで、予算内で自社に最適なオフィスを効率的に絞り込めるようになります。

エリアごとの賃料相場と企業特性

東京都内の賃貸オフィス市場は、エリアによって賃料相場も企業イメージも大きく異なります。

都心部（千代田区・中央区・港区）は坪単価15,000～54,000円と幅広く、特に千代田区の大手町・丸の内エリアは金融機関や法律事務所、官公庁関連企業が集積しており、企業の信頼性を重視する業種に適しています。中央区の銀座・日本橋は商社や老舗企業が多く、伝統的なビジネスイメージを求める企業に向いているでしょう。港区の六本木・赤坂はコンサルティングや外資系企業が多く、ブランド力を重視する企業が集まるエリアです。

副都心・ビジネス街（新宿区・渋谷区）は、新宿区が坪単価16,000～29,000円とコストパフォーマンスに優れ、BtoC企業やアクセス重視の企業に人気です。渋谷区は坪単価23,000～34,000円と高めですが、IT企業やクリエイティブ業界、広告代理店などが集積し、若い企業文化を打ち出したい場合に最適でしょう。

エリア選定では賃料だけでなく、自社の業種や企業イメージ、取引先との関係性も考慮することが重要です。

初期費用の構造と総額目安

東京で賃貸オフィスを契約する際、初期費用は賃料の6～12ヶ月分が目安となります。

主な費用項目は以下の通りです。

  • 敷金・保証金：賃料の0～12ヶ月分（退去時に返還される）（敷金ゼロプランの保証会社もあり）
  • 保証会社初回委託料（税込賃料+共益費の総額）
  • 礼金：賃料の1～2ヶ月分（返還されない）
  • 仲介手数料：賃料の1ヶ月分が上限
  • 前家賃：入居月の日割り分と翌月分
  • 火災保険料：年間2～5万円程度

内装工事も行うなら工事費用も。
通常の物件で坪10～30万円、スケルトン物件では坪30～50万円あたりが相場になります。
しかしながら材料、人件費の高騰により費用は上昇の傾向にあるため注意が必要です。

従業員数別の必要坪数と賃料試算

オフィス選びで最も重要な判断材料の一つが、従業員数に見合った適切な広さの確保です。

一般的に、1人あたりの執務スペースは2～4坪が目安とされており、平均的には3坪程度で計算すると無理のない配置が可能です。

ただしこれは机と椅子だけの面積ではなく、通路や共用部分も含めた数値になります。

業種別の必要面積と計算方法

職種によっても必要面積は変動します。

  • 営業職中心：1人あたり2坪（外出が多く在席率が低い）
  • 事務職中心：1人あたり2.9坪（常時在席で書類保管も必要）
  • 技術職・開発職：1人あたり3.8坪（機材や作業スペースが必要）

これに会議室や応接室、給湯スペースなどの共有エリアを加えると、実際には従業員数×3～4坪で試算するのが現実的でしょう。

例えば従業員10名なら30～40坪、20名なら60～80坪が適正規模の目安です。

この坪数に各エリアの坪単価を掛ければ、月額賃料の概算が把握できます。

仮に渋谷区で30坪借りる場合、坪単価22,000円として月額66万円、年間約792万円という具体的な予算が見えてきます。

都心5区のエリア別賃料相場と選定ポイント

東京都心5区では、エリアごとに賃料相場や集積する企業の特性が大きく異なります。ここでは、千代田区・新宿区・渋谷区・港区・中央区の最新坪単価と、各エリアに適した業種や企業規模について解説します。

まず金融・法律系に強い千代田区、次にコストパフォーマンスに優れた新宿区、そしてIT企業が集まる渋谷区の特徴を整理し、最後に港区・中央区の穴場エリアもご紹介します。自社の予算と事業イメージに合った最適なエリア選定の判断基準が明確になるでしょう。

千代田区｜金融・法律向け18,000～30,000円/坪

千代田区の賃貸オフィスは坪単価18,000～30,000円が相場で、東京23区内でも最も高い価格帯に位置します。

このエリアが金融・法律関係の企業に選ばれる最大の理由は、大手町・丸の内を中心に金融機関が集積し、霞が関には官公庁が集まることで生まれる信頼性とアクセスの優位性です。

クライアントとの面談や商談において、千代田区のアドレスは企業ブランドを高める効果があります。

エリア別の賃料目安

千代田区内でも立地により相場は変動します。

  • 大手町・丸の内：坪単価25,000～30,000円（最高級エリア）
  • 神保町・水道橋：坪単価18,000～24,000円（比較的割安）
  • 岩本町周辺：坪単価13,000円台の物件も存在

30坪のオフィスを借りる場合、賃料は月額54万～90万円程度が目安となります。

セットアップ物件では坪単価が約24,000円まで上昇するため、初期費用とのバランスを検討しましょう。

新宿区｜コスパ重視16,000～22,000円/坪

新宿区の賃貸オフィスは坪単価16,000～22,000円が相場で、都心5区の中では最もコストパフォーマンスに優れたエリアです。

千代田区や港区と比べて賃料を抑えられる一方、新宿駅を中心にJR・私鉄・地下鉄が計13路線も乗り入れており、都内はもちろん首都圏全域へのアクセスが抜群に便利です[73]。

この立地の良さと価格のバランスが、コスト意識の高い企業から支持される理由といえるでしょう。

エリアごとの価格帯の違い

新宿区内でも、エリアによって坪単価には差があります。

  • 西新宿：高層ビルが立ち並ぶオフィス街で、やや高めの価格帯
  • 新宿三丁目：商業施設が近く利便性が高い人気エリア
  • 市ヶ谷・神楽坂：15,000～22,000円/坪と比較的手頃な相場

渋谷区｜IT企業向け22,000～26,000円/坪

渋谷区の賃貸オフィスは坪単価22,000～26,000円が相場で、都心5区の中では中位の価格帯に位置します。

この価格帯で得られるのは、渋谷駅周辺の新しいビルや、表参道・青山エリアのブランド力の高いオフィス環境です。IT・Web系企業やクリエイティブ業界に選ばれる最大の理由は、若手人材が集まりやすい立地とブランドイメージにあります。

渋谷駅周辺ではITベンチャーが多数入居し、スクランブルスクエアにはWeWorkも開設されるなど、スタートアップの集積が進んでいます。

エリア別では次のような傾向があります。

  • 渋谷駅周辺：坪25,000円前後でアクセス抜群、採用力重視の企業向け
  • 宮益坂：坪22,000円台でコスパ良好、成長中の中小IT企業に最適
  • 表参道：坪26,000円以上だがデザイン系・ファッション系に人気

採用ブランディングや情報発信力を重視するなら、渋谷区は有力な選択肢となるでしょう。

港区・中央区の特徴と穴場エリア

港区は坪単価16,000～32,000円、中央区は15,000～39,000円と、都心5区の中でも高級エリアの代表格です。

港区では虎ノ門・六本木・赤坂が外資系やブランド重視の企業に、中央区では銀座・日本橋が金融・商社など信頼性を重視する企業に選ばれています。

しかし同じ区内でも、エリアによって賃料は大きく異なります。

港区芝浦・台場 16,636～28,548円 港区の中では割安
中央区人形町・浜町 17,500円前後 下町的で親しみやすい
中央区茅場町・八丁堀 16,600円前後 金融街に近く実用的

港区や中央区のブランド力を活かしつつ、賃料を抑えたい場合は、こうした穴場エリアを検討することで、コストパフォーマンスを高められます。

居抜き・セットアップで初期費用を削減する方法

東京でオフィスを借りる際、初期費用の負担を大幅に抑える選択肢として「居抜き」と「セットアップ」という2つの方法があります。通常の賃貸契約では内装工事や設備導入に数百万円かかるケースも、これらを活用すれば半額以下に抑えられる可能性があります。

このセクションでは、まず居抜きオフィスがもたらす具体的な費用削減効果を確認し、次にセットアップオフィスの特徴とどのような企業に適しているかを整理します。さらに、居抜き物件を選ぶべきかどうかの判断基準と、入居までの期間短縮による重複賃料の削減方法を解説します。

これらを理解することで、自社の状況に最適な選択肢を見極め、移転コストを最小限に抑えながらスムーズな入居を実現できるでしょう。

居抜きオフィスの費用削減効果

居抜きオフィスを選ぶと、内装工事費を通常の半額以下に抑えられる可能性があります。

スケルトン物件では内装工事に坪単価20～30万円かかるのに対し、居抜き物件なら10～20万円程度で済むケースが一般的です。

30坪のオフィスなら、工事費だけで300万円以上の差が生まれる計算になります。

さらに前テナントが残した設備や什器を引き継げば、追加のコスト削減も期待できます。

  • デスク・チェアなどのオフィス家具（通常1席10～30万円）
  • パーテーションや会議室の造作
  • 照明・空調設備の一部
  • LANケーブルなどのITインフラ

ただし居抜き物件を選ぶ際は、設備の状態確認と譲渡範囲の明確化が不可欠です。

造作譲渡料は事務所系で0～50万円程度が相場ですが、設備の老朽化や自社の用途に合わない場合は、かえって後から追加費用が発生するリスクもあります。

契約前に必ず現地で設備を確認しておきましょう。

また、多くは原状回復義務を引き継ぐ契約となりますのでご留意ください。

セットアップオフィスの特徴と適性

セットアップオフィスとは、貸主が内装や家具をあらかじめ用意した状態で提供される賃貸オフィスのことです。

通常の賃貸オフィスでは借主が内装工事を手配する必要がありますが、セットアップオフィスなら工事費用や時間を削減し、迅速に入居できます。

会議室・ワークブース・ラウンジといった共有施設が標準装備されている物件も多く、契約後すぐに業務を開始できる点が最大の魅力です。

ただし、内装やレイアウトの変更には制限がある場合が多いため、既製服のようにある程度決まった仕様で提供されることを理解しておく必要があります。

どんな企業に向いているか

セットアップオフィスは次のような企業に適しています。

  • スタートアップなど短期間での開設を重視する企業
  • 初期費用を抑えながらも一定のデザイン性を求める企業
  • 50～100坪前後の規模で渋谷・新宿など都心部を希望する企業

一方で、独自のブランドイメージを内装で表現したい企業や、将来的な大幅な拡張を見込む企業には、柔軟性の面で制約を感じる可能性があります。

居抜きを選ぶべき決定的な判断基準

居抜きオフィスを選ぶべきかどうかは、既存の内装・設備が自社の業務フローにどれだけ合致するかで判断します。

前テナントの間仕切りや配線が残っている居抜き物件は、レイアウト変更の自由度が低く、大幅な改修には追加費用が発生するためです。

次の3つの視点で評価しましょう。

  • 内装・設備の流用可否：会議室数や執務エリアの配置が自社の組織体制と合うか
  • 業種・業務との適合性：IT企業なら配線環境、接客業なら受付・商談スペースの有無を確認
  • 将来の拡張性：従業員増加や部署再編に対応できる柔軟性があるか

設備が老朽化している場合、修繕費用は借主負担となるケースもあるため、入居前に設備状態を詳細にチェックしてください。

初期費用の削減を優先するなら居抜きが有利ですが、長期的な運用コストやブランディングの観点から、自社仕様にカスタマイズできるスケルトンが適している場合もあります。

入居までの期間と重複賃料の削減

居抜きやセットアップオフィスを選ぶ最大のメリットは、内装工事期間を短縮して旧オフィスとの賃料重複を最小化できる点です。

通常の賃貸オフィスでは契約から稼働まで1～2ヶ月かかるのに対し、居抜き・セットアップ物件なら2～3週間程度で入居可能なケースも多く見られます。

この差は、移転時の二重賃料負担に直結します。

  • スケルトン物件：工事期間中も賃料発生、旧オフィスとの重複2ヶ月分が発生
  • 居抜き・セットアップ：工事不要または最小限で、重複期間を1ヶ月以内に圧縮可能

さらに工事期間の短縮は、事業開始の遅れによる機会損失を防ぐ意味でも重要です。

移転スケジュールを立てる際は、現オフィスの解約予告期間（通常3～6ヶ月前）と新オフィスの入居可能時期を照らし合わせ、重複期間を最短化する計画を組みましょう。

契約から入居までの実務フロー

気に入った物件が見つかったら、次は契約手続きと入居準備に進みます。ここでは、申込から実際に事務所を使い始めるまでの具体的なステップを解説していきます。

まず入居申込時に準備すべき書類と審査にかかる期間、続いて契約締結から鍵の受け渡しまでの標準的なスケジュール、そして賃料以外にかかる初期費用の詳細な内訳を確認します。最後に、仲介手数料無料サービスの仕組みと賢い活用法についても触れていきます。

これらを理解しておくことで、移転スケジュールを正確に組み立て、予算オーバーを防ぎながらスムーズに入居できるでしょう。

入居申込時の必要書類と審査期間

入居申込では、法人の場合入居申込書・登記簿謄本・決算書・会社概要が基本となります。

個人事業主なら確定申告書や印鑑証明、預貯金通帳の写しも求められるでしょう。

登記簿謄本や印鑑証明は発行から3ヶ月以内のものを用意してください。

審査期間は1週間～10日程度が標準的です。

ただし保証会社の審査プロセスや物件オーナーの承認手続きによって、さらに時間がかかるケースもあります。

書類に不備があると審査が止まってしまうため、申込前に不動産会社へ必要書類リストを確認しておくと安心です。

まとめ

東京でオフィスを探す際は、エリア相場・物件タイプ・初期費用の3軸で判断することが成功の鍵です。

理想のオフィスは、事業計画と予算のバランスを見極めることで見つかります。

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小野寺

SOHOオフィスのファインディング、コンテンツ制作、リーシングを担当。 イタリア、フランスで修行した後、西麻布「レフェルヴェソンス」をはじめ、様々なジャンルのレストランでキッチン、サービスに従事。 物件情報には周辺で評判の良い飲食店情報が付随してくる。

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