物件をブックマーク

「倉庫をオフィスやショップとして使いたいけれど、実際どうなの？」そんな疑問を持つ方が増えています。
東京で倉庫物件をオフィスとして構える、倉庫的なインダストリアルなスタジオ物件が欲しい、リノベーションしたいけれど費用や手続き、設計のポイントが分からないなど悩んでいませんか。

一般的なオフィスビルに比べて賃料を抑えられる倉庫物件は魅力的ですが、用途変更の手続きや断熱性能、リノベーション費用など、事前に把握すべき課題も少なくありません。コスト削減だけを見て契約すると、思わぬトラブルに直面することもあるでしょう。

この記事では、倉庫オフィスのメリット・デメリットから法的手続きの注意点、業種別の最適な活用パターン、さらに予算別のリノベーション費用まで、導入前に知っておくべき情報を網羅的に解説します。クリエイティブ企業やショールーム運営など、実際の成功事例もご紹介しますので、自社に合った活用イメージが具体的に描けるはずです。

まず倉庫オフィスの基本的な判断基準を確認し、次に業種別の活用法、最後にリノベーション費用の現実的なプランを見ていきましょう。

東京の倉庫リノベーション事例集｜理想のオフィス空間をつくる実践ガイド

東京で倉庫をオフィスに変えた成功事例を見ると、空間の使い方次第で業務効率も地域価値も大きく変わることがわかります。

広さと立地を活かした倉庫物件の用途の自由度が魅力的な倉庫物件。
スタジオやオフィス、アトリエなどとして地域に開いた複合拠点など、目的に応じた多彩なアプローチが存在します。

施工をするのであれば費用は規模や設備内容次第で200万〜1500万円と幅があります。
品川・台東区などエリアごとの施工実績を確認すれば、具体的なイメージが掴めるでしょう。

倉庫をリノベーションした物件事例

元倉庫ならではの大空間を活かし、開放的な空間と剥き出しの天井の物件が多く、撮影スタジオや店舗、ショールームなどに向いた使い方が想像できます。インダストリアルで無機質な空間をどう調理するかが腕の見せ所になりそうです。

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また、倉庫として運用していた背景から物件の募集が出やすいのは江東区や墨田区、中央区などイースト東京と呼ばれるエリアが多くあります。

倉庫オフィスのメリット・デメリット｜導入前の判断基準

倉庫をオフィスやショールームへ転用する際には、魅力的なメリットと同時に、見落とせないデメリットも存在します。導入を成功させるには、自社の事業計画や予算、運用体制に照らして、総合的に判断することが重要です。

具体的には、賃料削減と広々とした空間活用によるコスト効果、採用力強化やブランディングへの貢献、そして用途変更に伴う法的手続きや断熱性能といった運用面での課題について解説します。

これらを理解することで、倉庫オフィスが自社にとって本当に最適な選択肢かどうか、客観的に見極める判断基準が明確になるでしょう。

コスト削減と空間活用の両立は可能か？

倉庫物件の最大の魅力は、一般的なオフィスビルに比べて賃料を大幅に抑えられる点です。賃料だけでなく、固定資産税や共益費といったランニングコストも含めて試算すると、年間で数百万円単位の削減効果が期待できるでしょう。

さらに注目したいのが、倉庫ならではの空間効率の良さです。

• ワンフロア・ワンテナント構成により、レイアウトの自由度が高く無駄なスペースを削減できる
• 保管・作業・事務スペースを同一フロアに集約でき、備品や設備の重複投資を避けられる
• 移動時間やコミュニケーションロスが減り、業務効率が向上する

初期投資としてリノベーション費用は必要ですが、賃料差額で回収できる期間を見極めれば、トータルコストで十分に優位性を発揮します。

採用力とブランディング効果を高める倉庫オフィス戦略

倉庫オフィスは、採用活動や企業ブランディングにおいて大きな武器になります。

高天井や無骨な内装が生み出す「非日常感」は、一般的なオフィスビルでは得られない独自の魅力です。こうした空間は従業員のモチベーションを高め、クリエイティブな企業文化の醸成にも貢献するでしょう。実際に開放的でおしゃれなオフィスは、求職者の入社意欲を高める効果があることが確認されています。

さらに倉庫オフィスは、単なる作業場にとどまりません。

• ショールームとして商品世界観を体感してもらい、取引先の理解を深める
• イベントスペースとして外部との接点を増やし、企業の顔として機能させる
• 独自の空間デザインでブランドアイデンティティを視覚化し、記憶に残す

このように、倉庫オフィスは「働きやすさ」と「ブランド発信力」を同時に実現できる拠点です。採用力強化と企業イメージ向上を目指すなら、空間の持つ可能性を最大限に引き出す戦略が欠かせません。

用途変更手続きと法的制約のリスク

倉庫をオフィスやショールームへ転用する際、見落としがちなのが用途変更に伴う法的手続きです。

建築基準法では、特殊建築物への変更で床面積200㎡を超える場合、確認申請が必要になります。ただし通常のオフィス（事務所）は特殊建築物に該当しないため、面積に関わらず申請不要です。一方でショールームや店舗として利用する場合は、規模によって判断が分かれるため注意が必要でしょう。

手続きには検査済証や設計図面の確認から始まり、建築士による確認申請書の作成・提出が求められます。期間は自治体によって異なりますが、数週間から数か月を見込んでおくと安心です。

予期せぬリスクとしては、以下の点が挙げられます。

• 耐火構造や採光・換気基準を満たすための追加工事が発生する可能性
• 用途地域の制限により、希望する事業展開ができない場合がある
• 契約条件に用途変更の可否が明記されていない場合のトラブル

こうしたリスクを回避するには、契約前に建築士や行政書士へ相談し、物件の法的適合性を確認しておくことが重要です。専門家の知見を活用することで、計画段階での見落としを防ぎ、スムーズな転用が実現できるでしょう。

断熱性能と光熱費の課題をどう解決するか

倉庫特有の構造は、断熱性能に大きな課題を抱えています。

一般的な倉庫は折板屋根や金属サイディングを採用しており、熱伝導率が高く外気の影響を受けやすい構造です。実際に屋根の温度上昇には断熱性能が85％以上影響するとされています。オフィスとして快適に利用するには、断熱改修が不可欠でしょう。

改修方法と費用対効果は以下の通りです。

屋根・外壁・窓の断熱工事	50万～500万円	熱貫流率を大幅改善
断熱塗装（300㎡以上）	4,300円/㎡	表面温度の低減

具体的な事例では、総工費900万円の改修により光熱費削減を実現したケースもあります。
工期は中規模改修で1～3か月程度。初期投資は必要ですが、長期的な運用コスト削減と従業員の快適性向上を考えれば、十分に検討する価値があるでしょう。

業種別｜倉庫オフィスの最適活用パターンと成功事例

倉庫オフィスの活用法は、業種によって最適なアプローチが大きく異なります。
ここでは、実際の成功事例をもとに、業種別の具体的な活用パターンをご紹介します。

まず、デザイン会社や制作会社などのクリエイティブ企業が、高天井と無骨な空間をどう活かしているのか。
次に、小売業やショールーム運営企業が、店舗機能とバックヤードを統合した事例を見ていきます。

それぞれの成功要因と物件選びのポイントを理解することで、自社に最適な倉庫オフィスの活用イメージが明確になるでしょう。

クリエイティブ企業向け｜高天井と無骨空間の活かし方

クリエイティブ企業にとって、倉庫の持つ構造的特徴はデザイン資源そのものです。

高天井空間は、開放感と立体的な演出を同時に実現できます。天井高5〜6mの空間では、吊り下げ式の大型照明を配置することで、視線が上下に動く立体的な空間が生まれるでしょう。スケルトン天井を採用すれば、配管やダクトがむき出しになり、無骨なインダストリアル感を演出できます。

無骨な素材感を活かす手法も効果的です。具体的には以下のような要素が挙げられます。

• コンクリート打ちっぱなし壁をそのまま仕上げとして採用
• スチールラックや金網フェンスで空間を緩やかに区切る
• 無垢材の床や作業台で温かみをプラス

実際にジールアソシエイツの事例では、スケルトン天井に金網フェンスを組み合わせ、アトリエとしての機能性とデザイン性を両立させています。

天井高4mの空間に最小限の造作だけを加えたミニマルデザインも、倉庫の持つ素材感を最大限に引き出す手法として注目されています。

小売・ショールーム向け｜店舗とバックヤード統合の事例

小売業やショールーム運営では、顧客が目にする展示空間と在庫管理を行うバックヤードを統合することで、業務効率と顧客体験を両立できます。

1階を多目的フロア、2階をオフィススペースとして活用する設計が効果的でしょう。1階では商品展示と在庫保管を兼ねることで、顧客からの問い合わせに即座に対応できます。

動線設計では、以下の工夫が重要です。

• 顧客動線と作業動線を明確に分離し、バックヤード作業が顧客の視界に入らないよう配慮
• 展示エリアから在庫エリアへの短距離アクセスを確保し、商品補充を効率化
• 2階事務所から1階フロア全体を見渡せる配置で、接客サポートを迅速化

実際に倉庫付貸事務所として1階倉庫と2階事務所を統合した事例では、店舗運営とEC発送業務を同一拠点で完結させ、修繕費の低減にも成功しています。

小売業向けショールームでは、業務用家具を活用したカウンターや陳列棚の導入により、商業施設としての魅力と実用性を両立させた事例も増えています。

リノベーション費用と改修プラン｜予算別の選択肢

倉庫をオフィスやショールームに改修する際、最も気になるのが「実際にいくらかかるのか」という費用面でしょう。改修予算によって実現できる範囲は大きく変わり、それが事業の快適性や採用力にも直結します。

ここでは、500万円・1,000万円・2,000万円という3つの予算レンジごとに、具体的な改修内容と実現可能な範囲を解説します。最低限の機能確保から、採用やブランディングを重視した本格改修まで、それぞれの投資対効果を明確にしていきましょう。

自社の事業計画と照らし合わせながら読み進めることで、最適な改修プランの選択基準が見えてきます。

最低限改修500万円プランの内訳と実現範囲

500万円の予算では、床・壁・天井の基礎補修と最低限の区画整理、照明設備の導入が中心となります。

具体的には、床のクラック補修と防塵塗装、壁の断熱材追加と白色塗装、天井の補修と照明器具の設置が可能でしょう。執務スペースは間仕切り壁ではなく、パーテーションやカーテンで簡易的に区切る形になります。

ただし、この予算ではデザイン性や快適性には限界があります。空調設備は既存のものを活用し、新規導入は難しいでしょう。内装材もコストを抑えた標準的なものになるため、ブランディング効果は期待できません。

適している業種と事業フェーズ

この改修レベルが向いているのは、以下のような状況です。

• 創業初期で初期投資を抑えたいスタートアップ
• 短期間のプロジェクト拠点として活用する企業
• 倉庫機能が主で、最小限の事務作業スペースがあれば十分な事業者

なお、棚や什器の設置をDIYで行うことで、さらに20〜30万円程度のコスト削減も可能です。

標準改修1,000万円プランでできること

1,000万円の予算があれば、倉庫の骨格を活かしながら、デザイン性と快適性を両立したオフィス空間を実現できます。

断熱・気密性能の向上に約30%、空調や電気などの設備に30%、内装仕上げに25%程度を配分することで、基本性能をしっかり確保できるでしょう。

具体的には、以下のような改修が可能です。

• デザイン性の高いフローリングや壁材の採用
• 全館空調や個別エアコンの導入で快適な温度管理
• 天窓の増設やデザイン照明による採光・雰囲気づくり
• 会議室や休憩スペースなど機能的な区画の設置
• 造作家具やカウンターなどオリジナル要素の追加

このレベルの改修は、従業員の働きやすさを大きく向上させます。

来客時の第一印象も改善されるため、採用活動や取引先との関係構築にも好影響を与えるでしょう。

一般的なオフィスとして十分に機能する空間を、倉庫ならではの開放感とともに手に入れられる予算帯です。

まとめ

倉庫オフィス賃貸は、立地・設備・予算の3つを軸に検討することで、事業成長を支える拠点になります。

まず契約前に、用途変更の許可をオーナーに確認し、床荷重や天井高といった設備仕様を現地で必ず確認しましょう。

予算は改修費用と賃料のバランスが重要です。500万円なら基礎改修、1,000万円で快適性とデザイン性、2,000万円あれば採用力強化まで実現できます。

将来の拡張可能性も視野に入れ、事業計画に合った物件を選ぶことが成功の鍵となるでしょう。