自宅兼事務所として使える「事務所可マンション」に興味があるけれど、法人登記できるのか、どんな制約があるのか分からず困っていませんか？
実は事務所可物件でも、用途地域や管理規約、業種によっては利用できないケースがあります。さらに住居用マンションと比べて初期費用が3〜6倍かかるなど、契約前に知っておくべきポイントが数多く存在します。

本記事では、事務所可マンションの定義とSOHO物件との違い、法的制約の具体例、東京23区の最新賃料相場、そして契約時に確認すべき項目を分かりやすく解説します。

事務所可マンションとは、賃貸契約において事務所としての利用が認められている物件を指します。一見似ているSOHO物件や住居専用マンションとは、契約形態や利用条件において明確な違いがあります。

まず事務所可マンションの定義と法人登記の可否について整理し、次にSOHO物件との違いを契約・税制・利用制限の3つの観点から比較します。さらに、住居専用マンションで事務所利用が禁止される背景についても解説していきます。
これらの違いを理解することで、物件選びの初期段階での混乱を避け、ご自身のビジネスニーズに合った物件を見つける判断基準が明確になるでしょう。

事務所可マンションの定義と法人登記の可否

参考記事は、こちら
事務所可マンションとは、賃貸借契約において「事業目的での利用が明示的に認められている物件」のことです

個人事業主や小規模法人がオフィスとして活用でき、事業用契約を結ぶため法人登記も可能です

ただし、事務所利用が許可されていても法人登記まで認められるかは別問題。以下の点を契約前に必ず確認しましょう
・管理規約に事務所利用と法人登記の許可が明記されているか
・賃貸借契約書で登記が禁止されていないか
・オーナーや管理組合から書面での承諾が得られるか

また、用途地域による制限も重要です。
第一種・第二種低層住居専用地域などでは、そもそも事務所としての利用自体が認められないケースがあります。さらに業種によっては、接客を伴う業態や騒音が発生する業種は制限される場合も。士業やIT企業など、静かに業務を行う職種であれば比較的スムーズに契約できるでしょう。

SOHO物件との3つの違い【契約・税制・利用制限】

室内写真①

SOHO物件と事務所可マンションは、契約形態・税制・利用制限の3点で大きく異なります

[契約形態] ・SOHO物件は「住居契約」が基本で、あくまでも居住がメイン。
・事務所可マンションは「事務所契約」となり、事業用途を前提。

[税制] ・SOHO物件は住居契約のため原則として家賃共益費等に消費税がかかりません。
・事務所可物件は事務所契約となるため、家賃共益費等に消費税が課税。

[利用制限] ・SOHO物件は看板設置や法人登記に制限がある場合が多く、不特定多数の来客も原則禁止。
・事務所可物件は事業活動を前提とするため、こうした制約が少ない傾向。

同じSOHO物件・事務所可マンションでも物件ごとに規制は異なります。
「住みながら事務所として法人登記もしたい」「少人数の事務所として使えれば法人登記はしなくても良い」など、ニーズに合わせた物件選びが重要です。

住居専用マンションで事務所利用が禁止される理由

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住居専用マンションで事務所利用が原則禁止されている背景には、管理規約と法的な制約があります。
多くのマンションでは、国土交通省の標準管理規約第12条に基づき「専有部分を専ら住宅として使用し、他の用途に供してはならない」と明記されています
この規定に違反すると、以下のようなリスクが生じます
・管理規約違反として強制退去を求められる
・契約解除や違約金の請求対象となる
・損害賠償を請求される可能性がある

禁止される理由は、事務所利用により訪問者の頻繁な出入りや騒音が発生し、他の居住者の生活環境を損なうためです。
無許可での事務所利用は法的リスクが高いため、必ず事務所可物件を選びましょう。

法人登記できない3つのケース

事務所利用が可能とされていても、法人登記ができないケースが存在します。

登記できない主な理由は次の3つです。

・管理規約で法人登記が明確に禁止されている
・用途地域の制限により事務所としての要件を満たせない
・許認可業種で求められる独立性や専用出入口がない

例えば、分譲マンションでは、管理規約に「法人登記禁止」の条項があれば登記はできません。
また第一種低層住居専用地域では、事務所部分が50㎡以内かつ居住用の1/2以下という厳しい条件があり、実質的に法人登記が困難になります
法人登記ができなければ、銀行口座の開設や取引先との契約に支障が出るため、契約前の確認が欠かせません。

都心5区のオフィス賃料相場【2026年1月】

2026年1月時点における都心5区のオフィス賃料平均は、坪単価21,027円となっています

ただし、エリアごとに相場には大きな差があります。

港区：2.0万円〜2.8万円

渋谷区：2.2万円〜2.6万円

新宿区：1.6万円〜2.2万円

港区は六本木や赤坂など高級エリアを含むため上限が高く、新宿区は比較的手頃な価格帯から選べます。事務所可マンションの場合、専有面積20〜30㎡程度の小規模物件なら、月額15万〜25万円前後が目安になるでしょう。

初期費用は住居用の3〜6倍【敷金・保証金】

 

事務所可マンションの契約では、初期費用が住居用の3〜6倍にも膨らむケースが一般的です。最も負担が大きいのが敷金・保証金です。住居用では1〜2ヶ月分が相場ですが、事業用では3〜10ヶ月分が求められます。
なぜこれほど高額になるのでしょうか。

・来客や業務による建物の劣化が早く、原状回復費用が高額になりやすい
・法人の倒産リスクに備えて、貸主が保証金を多めに設定している
・什器や設備の搬入で共用部の損傷リスクが高まる

敷金・保証金以外にも、仲介手数料は賃料の1ヶ月分、礼金も1〜2ヶ月分かかります。
さらに前家賃や火災保険料を含めると、初期費用の総額は賃料の10〜12ヶ月分に達することも珍しくありません。
契約前には必ず初期費用の内訳を確認し、余裕を持った資金計画を立てておくことが大切です。

SOHO物件なら初期費用を抑えられる理由

SOHO物件は、居住用契約でありながら少人数の事務所利用が認められる場合もあるため、初期費用を大幅に抑えられます。
最も大きな差が出るのが敷金です。

・SOHO物件：敷金1~3ヶ月
・事務所可マンション・オフィス：敷金6ヶ月〜12ヶ月

初期費用の総額で比較すると、SOHOは家賃の2〜3ヶ月程度で済むのに対し、事務所物件は6〜12ヶ月分が必要です
さらにSOHOは家賃に消費税が非課税となる点も見逃せません。ただし物件によっては法人登記が制限されるケースもあるため、契約前に必ず確認が必要です。
初期投資を抑えたい方は、SOHO物件を第一の選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。

契約前に確認すべき4つの項目

契約前には、次の4項目を必ず確認しておきましょう。

 

・来客の頻度や時間帯に制限があるか
・業種による利用制限の有無
・現状回復義務の範囲
・法人登記の可否と条件

「事務所可」と広告に記載されていても、「事務所利用はできても、法人登記はできない」など実際には規約で制限されているケースがあります。
契約書だけでなく、まずは内見時に相談いただき、具体的な業務内容をオーナー様へ伝えた上で許可を得ておくと安心です。

まとめ

事務所可マンションを探すときは、用途地域・管理規約・業種制限の3つを事前に確認しましょう。
初期費用は住居用の3〜6倍かかりますが、SOHO物件なら費用を抑えられます。
東京SOHO物件専門サイトを活用すれば、登記可否や業種制限で絞り込んで効率的に探すことが可能です。
ぜひSOHO東京へのお問い合わせをお待ちしております。