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新しいオフィスを探していて「スケルトン」という言葉を目にしたものの、具体的にどんな物件なのか分からず困っていませんか。
スケルトンオフィスは内装工事前の建物の基本構造、いわゆる骨組み状態の物件で、自由度の高い空間設計が可能な反面、坪単価20～40万円程度の初期費用がかかります。
また、物件によっては天井のみスケルトン仕様のセットアップなどもあり、この単語が指す意味合いは様々です。
この記事では、スケルトンオフィスの基本概念から費用相場、工事の流れまでを解説。自社に最適なオフィス選択の判断材料として頂けると幸いです。
スケルトンオフィスとは？基本概念から選び方まで完全解説
オフィス移転を検討する際、スケルトンオフィスという選択肢をご存知でしょうか。
内装が一切ない骨組みの状態から、完全に自社仕様へカスタマイズできる自由度の高さが魅力です。
その反面、照明や床、水回りなどを1から作り上げる必要があり、費用感は通常のオフィスやセットアップオフィスと異なります。
ここではセットアップオフィスとの費用や工期の違い、躯体現しデザインが生む独特な空間美、物件選びの重要ポイントまで、詳しく解説していきます。
内装なしの骨組み状態、完全カスタマイズが可能な空間
スケルトンオフィスとは、建物の柱・梁・床といった骨組み（躯体）だけの状態になっている物件を指し、入居する企業がゼロから自由に内装・設備・レイアウトを設計できるのが大きな特徴です。
企業文化やブランドイメージを空間で表現したい場合や、独自のビジネスモデルに合わせたオフィス環境を整えたい企業には、最適な選択肢といえるでしょう。
特に、オリジナリティやブランドイメージを重視するクリエイティブ企業や店舗兼ねる場合やショールームを作りたい企業にとって、この自由度の高さは大きなメリットです 。参考までに弊社で成約したスケルトン物件からオフィス施工をした事例を一部ご紹介いたします。
セットアップオフィスとの決定的な違いを徹底比較
スケルトンオフィスとセットアップオフィスは、物件の初期状態が大きく異なります。
セットアップオフィスは、基本的な内装や設備がすでに整っており、家具なども設置済みです。
そのため、ネットワーク工事などを行えば、短期間ですぐに事業を始められます 。
一方、スケルトンオフィスは骨組みだけの状態から始めるため、内装工事に数ヶ月を要する点を理解しておく必要があります 。
レイアウトやデザインの選定、設備周りの調査、業者の手配、部材発注など工程は多岐に渡ります。
初期費用はセットアップオフィスの方が抑えられますが、長期的にはスケルトンオフィスの方が企業の特色を反映したデザインや事業拡大への対応力、何より自由度に軍配が上がります。
予算や工期、デザインへのこだわりを総合的に考え、どちらが自社に適しているか判断することが大切です。
躯体現しのインダストリアルデザインが生む魅力
「スケルトンオフィス」という枠組みの中に、躯体をそのまま見せるインダストリアルデザインが挙げられます。
コンクリート打ちっぱなしの柱や梁、天井がむき出しになることで、開放的でスタイリッシュな空間が生まれるのです。
この無骨でありながら洗練されたデザインは、訪れる人に強い印象を与え、企業のクリエイティブなイメージを高めてくれます。
また、上記の物件は設備が付いた「一部スケルトン仕様」の「デザインとしてのスケルトン（セットアップ）」オフィス物件です。
設備面はあらかじめついているため完全なスケルトン物件とは費用感が異なります。
デザイン重視でコスパ良く、すぐに入居を考えている方は「天井スケルトン」「躯体表し」「インダストリアル」などでソートしていくと見つけやすいかと思います。
建物の基本性能と契約条件を現地で検証する
改めて、スケルトン物件を選定する際は、建物の基本性能や構造上の制約を詳しく確認することも、非常に重要なポイントです 。
特に天井の高さ、配管の位置、壁、床などのサイズは内装の自由度に大きく影響するため、現地で丁寧に測定することをおすすめします 。
業者に依頼し、測っていただくことも良いかと思います。
また、自社に適した床面積を確保できるかを考えるながらレイアウトを組むことをオススメします。
契約前には共益費の内容や工事に関する制限、原状回復の範囲などを明確にし、後々のトラブルを防ぐ準備も大切です 。
スケルトン物件が企業にもたらす価値とリスク
スケルトン物件は多くのメリットをもたらしますが、慎重に考えるべきリスクも存在します。
自由なデザインでブランド価値を高めることは先述の通りですがその他に、将来の事業変化に柔軟に対応できる点、オンリーワンなオフィスを作り上げられる事が魅力です。
一方で、初期投資の高さや工事の長期化、法的な要件への対応など、乗り越えるべき課題もあります。
ここでは、スケルトンオフィスがもたらす価値とリスクを詳しく解説し、成功へのポイントをお伝えします。
レイアウト柔軟性が将来の事業拡大に対応
スケルトンオフィスは固定された壁が少ないため、企業の成長に合わせてレイアウトを容易に構成できるという大きな強みを持っています 。
スケルトン物件がもたらす主な利点は以下の通りです。
- 事業拡大で人員が増えた際も、間仕切りやデスクの配置を自由に変更でき、追加工事費を抑えられる
- 部門の新設や組織再編の際も、既存の内装を活かしつつ必要な箇所だけ改修でき、事業戦略に柔軟に対応できる
- 将来オフィスからショップやショールームなどへ業態転換したりする際も、移転コストを削減できる
このように組織の成長に合わせて環境を最適化し続けられるため、スタートアップから大企業まで、幅広い規模の企業で活用されています。
長期的な視点で見れば、スケルトン物件へ入居することにより、オフィスの投資効果は初期費用以上の価値をもたらすかもしれません。
従業員モチベーション向上と生産性アップの実現
スケルトンオフィスは、企業独自のブランドイメージを空間に反映させることで、従業員の満足度を大きく高める効果が期待できます 。
このようなオリジナルな環境で働くことは、社員の誇りや一体感につながり、会社への帰属意識や定着率の向上にも貢献するでしょう。
さらに、開放的で柔軟な空間設計は、従業員のストレスを和らげ、クリエイティブな発想を促すのに最適な環境といえます 。
例えば、天井を高くしたスケルトン設計は、心理的な圧迫感を軽減し、働く人のモチベーションを高める効果も期待できます。
こうしたポジティブな環境はチーム内のコミュニケーションを活発にし、業務の効率や品質の向上にも直結。
採用の観点からもおしゃれなオフィスというこアピールに繋がり、採用力の強化から社員の定着まで、スケルトンオフィスは組織全体のエンゲージメントを高める戦略的な投資となるでしょう 。
設計から竣工まで3～6ヶ月のスケジュール管理
スケルトンオフィスの設計から竣工までは、一般的に3～6ヶ月ほどの期間が必要です 。
計画的なスケジュール管理によって、この期間を効率的に進めることができます。
まず、企業の理念やレイアウトの要件を明確にし、内装業者としっかりイメージを共有することが大切です。
ここでの認識のズレを防ぐことが、後の手戻りをなくす鍵となります。
見積もり作成から工事開始までは1～2ヶ月ほど見ておくと良いでしょう 。
この段階での丁寧なコミュニケーションが、全体のスケジュールを左右する重要なポイントです。
初期投資の高さと工事期間の長期化という課題
スケルトンオフィスを選択する上で、最も大きな課題となるのが初期投資の高さです。
一般的な工事費用は坪あたり20～30万円ほどで 、100坪のオフィスなら2,000万円以上の投資が必要になることもあります。
このコストはセットアップオフィスと比べて2～3倍になる場合もあり、特に中小企業にとっては資金繰りを圧迫するリスクとなり得ます。
加えて、工事期間が長くなる点も見逃せません。
開業までの準備には数ヶ月を要します ので仮に事業開始の遅れで機会損失が生じたりする可能性も考慮しておく必要があります。
工事の遅延や追加費用に備え、予算の20%程度の予備費を確保し、綿密な工程管理を心がけることが成功の鍵です。
建築基準法など法的要件への対応が必須
スケルトンオフィスの工事を進めるにあたり、法的な要件への対応は決して軽視できません。
特に消防法や建築基準法などの規定を満たす必要があり、違反した場合は営業停止といった厳しい罰則を受ける可能性があります 。
中でも注意したいのが消防設備です。
スプリンクラーや排煙設備などは厳格な基準が定められており、天井の高さが変わるだけでも位置の調整が必要になることがあります 。
これらの配置を誤ると、火災時に十分な機能を発揮できず、大きなリスクにつながりかねません。
ビル管理会社との事前協議も不可欠です 。
これらの手続きは工期の延長や追加コストの原因になりやすいため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
費用相場と施工の実践ガイド、成功への道筋
スケルトンオフィスの内装工事を成功させるには、適切な費用計画と信頼できる業者選びが欠かせません。
坪単価20～40万円という相場の中で、何が費用を左右するのか、どのように業者を選べば良いのか、悩む方も多いのではないでしょうか。
このセクションでは、費用の内訳から業者選びのポイント、さらにはコストを抑えるための実践的なテクニックまでお伝えします。
坪単価20～40万円の内訳、何が費用を左右するのか
スケルトンオフィスの坪単価20～40万円は、主に内装工事費と設備工事費から成り立っています 。
一般的な目安として、坪単価（3.3㎡あたり）で電気・照明工事が1～3万円、空調設備工事が2～5万円、塗装などの仕上げ工事が1～4万円ほどです 。
さらにグレードや設置方法、個数によって変動があるかと思います。
費用を左右する最大の要因は、内装の仕様グレードとオフィスの面積です。
天井の高さや空調設備の性能、床材の質、間仕切りの仕様などが、坪単価を大きく変動させます 。
コストを抑えるには、複数の業者から見積もりを取って比較検討することも有効です。
また、既存の骨組みを活かせる部分を最大限に利用することも、工事費の削減につながるでしょう。
内装業者選びの評価基準と失敗しないポイント
スケルトンオフィスの内装工事を成功させる上で、業者選びは最も重要な鍵といえるでしょう。
信頼できる業者を見極めるには、まず過去のスケルトン工事の実績を確認することが大切です 。
同業種や同規模のオフィスでの施工経験が豊富な業者なら、予期せぬトラブルや追加費用のリスクを減らすことができます。
業者を選ぶ際は、相見積もりを取ることも視野に入れることも良いかもしれません。
工程表や費用の内訳を詳しく比較検討してください 。
見積もりの段階で、追加費用が発生する条件を書面で明確にしておくと、後のトラブル防止に役立ちます。
設計から施工まで一貫して対応してくれる業者を選ぶと、より安心して任せられるでしょう 。
まとめ
スケルトンオフィスは、自由な空間設計で理想のオフィスを実現できる、とても魅力的な選択肢です。
内装工事の費用相場や全体の流れをあらかじめ理解しておくことで、計画的に移転を進められるようになります。
適切な業者を選び、綿密な準備を重ねることで、コストパフォーマンスの高いオフィス環境をきっと構築できるはずです。
今回ご紹介した情報を参考に、ぜひあなたの会社に最適なオフィス作りを進めてみてください。
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