オフィス初期費用の相場と内訳を完全把握！賢い資金計画の第一歩

オフィス開設の初期費用は、多くの経営者にとって想像以上に高額になりがちなのが実情です。あらかじめ坪単価20～40万円という相場感を把握しておくことで、資金不足による計画の頓挫を防ぐことができます。

敷金・礼金以外にも、内装工事費や什器の購入費など、見落としがちな費用は少なくありません。
ここでは、規模別の具体的な費用相場と詳細な内訳を解説します。 賢い資金計画を立てるための基礎知識としてお役立てください。

坪単価20～40万円が目安！規模別初期費用の現実的な相場

オフィス開設の初期費用は、一般的に坪単価20～40万円が目安とされています。 もちろん、オフィスの規模によって実際の金額は大きく変わってきます。

小規模オフィス（10～20坪）なら200～800万円、中規模（30～50坪）では1,000～2,000万円が現実的な予算となるでしょう。
この金額には、賃料の5～12ヶ月分に相当する敷金・礼金や、坪あたり50～100万円ほどの内装工事費などが含まれます。
また、机や椅子といった什器設備費として、従業員1人あたり20～30万円も見ておく必要があります。

地域による価格差も無視できません。 都心部は坪単価30～40万円になる一方、都心部を離れると20～25万円に抑えられることもあります。
立地を選ぶ段階からこうした価格差を考慮することが、効率的な資金計画の鍵となります。

敷金・礼金だけじゃない！見落としがちな隠れコストの内訳

敷金や礼金だけでなく、契約時には火災保険料や保証会社利用料なども発生します。 これらは賃料の1～2ヶ月分が目安です。さらに、場合によっては鍵の交換や清掃費で追加でかかることも覚えておきましょう。

インフラ整備にかかる工事費も、見落としがちなコストの一つです。
電気・ガス・インターネットの開設工事で20～50万円ほどかかる場合があります。これらは別途請求される費用として、あらかじめ予算に含めておきましょう。

契約手続きに伴う諸費用も忘れてはいけません。 不動産会社への仲介手数料として賃料1ヶ月分、登記などの法定費用で10～30万円程度の支出が見込まれます。
こうした費用も資金計画に盛り込むことで、予算オーバーを防ぎましょう。

【事例】「敷金」という最大のハードルを突破する方法

オフィス契約において、最も大きな壁となるのが賃料の6ヶ月〜10ヶ月分にも及ぶ「敷金」の預託です。しかし最近では、指定の保証会社を利用することで敷金0円を実現できるプランが注目を集めています。

以下は、実際に弊社でご成約いただいた事例です。本来であれば数百万円単位のキャッシュが必要な規模感ですが、敷金0プランの活用により、初期費用を劇的に抑えた入居を叶えています。

内装工事費50万～1000万円超の幅広い価格帯を理解する

オフィスの内装工事費用は、物件の種類によって大きく変わります。 すでに設備が整った居抜き物件なら1坪あたり10～30万円、一から作り上げるスケルトン物件では30～50万円程度が相場です。
規模別に見ると、10坪以下の小規模オフィスなら50～100万円、50坪規模にもなると500万円～1,000万円を超えるケースも珍しくありません。

費用に差が生まれる主な理由は、工事の範囲の違いです。
スケルトン物件では、床・壁・天井から電気・空調設備まで、すべてをゼロから整備する必要があります。
一方、居抜き物件は既存設備を活用できるため、必要な箇所の改修に絞って費用を抑えられます。

工事費の中でも、特に電気・空調・パーティション工事は大きな割合を占めます。 デザインや素材によっても価格は変動するため、事前に複数の業者から見積もりを取ることが大切です。

居抜き物件活用で坪15～25万円の内装コスト削減

居抜き物件とは、前のテナントが使っていた内装や設備を、そのまま引き継げるオフィスのことです。照明や空調、場合によってはデスクなどの什器も活用できるため、内装をゼロから作るスケルトン物件に比べて大幅なコスト削減が期待できます。

居抜き物件の内装工事費用は1坪あたり15～25万円程度が相場です。 一から内装を作るスケルトン物件が坪25～40万円なのに比べ、大幅に費用を抑えられます。

結果として、総工事費を約30～50%も削減できる可能性があります。
前のテナントと業種が近ければ、間取りを大きく変更する必要もありません。 配線の変更や簡単な塗装で済むため、工事期間も短縮できます。

居抜き物件を上手に活用すれば、初期費用の負担を軽くし、スピーディーなオフィス開設を実現できます。

【事例】「フリーレント」を組み合わせて実質コストをさらに下げる

初期費用を抑えるもう一つの強力な武器が、一定期間の賃料が無料になる「フリーレント」です。

内装工事期間や引越し期間の家賃負担をゼロにすることで、移転直後の資金繰りを助けてくれます。
物件の募集時期や条件などによってもフリーレントの有無・期間は様々ですが、フリーレント付きの物件を条件に探してみるのも方法のひとつです。

複数業者見積もりで移転隠れコストを徹底排除

オフィス移転には、内装や電気、設備導入などさまざまな工事が伴います。
複数の業者から見積もりを取ることで、価格やサービスを比較し、最適な業者を選ぶことができます。一般的に2～4社から相見積もりを取るのが目安とされています。 その際、見積書の内訳を一つひとつ丁寧に確認することがとても重要です。

オフィス移転では、契約書に明記されない廃棄物処理費や追加工事費といった「隠れコスト」が発生しがちです。
事前に業者へ質問し、こうした費用もすべて洗い出してもらいましょう。工事範囲が曖昧な部分や、追加料金が発生する条件については、必ず書面で確認してください。
このひと手間をかけることで、予算オーバーのリスクをなくし、安心して移転を進められるでしょう。

原状回復義務免除物件で退去時リスクも軽減

オフィス退去の際に、壁紙の張り替えや床材の補修など、原状回復工事が大きな負担になることがあります。
通常の物件では坪あたり10～15万円ほどの費用がかかり、総額で数十万～数百万円にのぼることも珍しくありません。

このリスクを軽くできるのが、原状回復義務が免除される物件です。 契約時に特約を結ぶことで、退去時の工事が不要になり、想定外の支出を避けられます。
ただし、免除の条件として月額賃料が高くなるケースもあるため注意が必要です。
契約期間全体で見て、どちらが本当にお得になるのか、事前にしっかり計算してから判断しましょう。

まとめ

オフィス開設にかかる初期費用は、工夫次第で大幅に削減することが可能です。
賃貸物件の選び方から設備投資の優先順位まで、今回ご紹介した方法を組み合わせ、予算を抑えながら機能的なオフィス環境を整えましょう。スタートアップや中小企業にとって、限られた資金をいかに有効活用するかは事業成功の鍵を握ります。

まずは必要最小限の設備から始め、事業の成長に合わせてオフィス環境を充実させていくのが賢明な戦略です。

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