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東京でのオフィス移転費用の高さに頭を悩ませていませんか？

居抜きオフィスを活用すれば、初期費用を最大80%削減しながら理想の立地に移転できます。

この記事では、東京23区のエリア別の特徴から費用相場、物件選びの実践テクニックまで、移転成功のための具体的なノウハウをお伝えします。予算計画の立て方や契約時の注意点も詳しく解説しているので、コストを抑えた効率的な移転が実現できるでしょう。

居抜きオフィスで移転コストを大幅削減する仕組みとは？

居抜きオフィスは、前の入居者が残した内装や設備をそのまま活用できる移転方法です。

通常移転と比べて初期費用を最大80%も削減できる可能性があります。

家具や設備の購入費が不要になるだけでなく、工事期間も短縮され、ケースバイケースですが、契約から最短2週間で営業を始められることもあります。ここでは、その仕組みや節約効果を詳しく解説していきます。

内装・設備がそのまま使える居抜きの魅力

居抜きオフィスの最大の魅力は、前の入居者が使っていたデスクや会議室のパーテーション、応接スペースの什器などをそのまま利用できる点です。

新たに購入する必要がないため、通常のオフィス移転で発生する什器購入費用を大幅に削減できます。

空調や照明、LAN配線といった基本的なインフラも整っているため、通常3か月ほどかかる内装工事を1～1.5か月程度まで短縮可能です。内装工事についても全体的な価格は上昇傾向。2026年1月以降は電気関係のライティングレールなどの資材価格が40%ほど上がることも決まっています。

受付や役員室のデザインも活かせば、デザイン費や施工費のカットにもつながります。

このように、前のテナントが整えた環境を活用することで、数百万円から数千万円規模の工事費を抑え、数週間でのスピーディーな入居が実現します。

セットアップオフィスとの違いと賢い選び分け方

セットアップオフィスは、貸主が内装を新しく整え、新品の什器を用意して貸し出す物件です。

一方、居抜きオフィスは前の入居者が残した内装や設備をそのまま引き継ぐ点に大きな違いがあります。

セットアップオフィスは、複数回の入居・退去といったサイクルを前提にプランニングされた汎用性が高く統一感のあるデザインされた空間が特徴です。敷金がゼロだったり初期費用の大幅な圧縮が可能ですが、その分月々の賃料は割高になります。ランニングコストは高くてもそこまで問題にはならないが、入居時のイニシャルコストを企業の成長分野に振り向けたいという経営者におすすめです。

対照的に居抜きオフィスは、前のテナントが使っていた設備を活かすため、デザインが自社のイメージと合わない可能性もあります。ただデザインやプランがマッチすれば大幅な内装工事費用の削減が魅力です。また、月々の家賃についてはそのエリアの相場平均ほどで借りれる物件も比較的多く、敷金等のイニシャルコストもそのエリアの一般的な水準となることが多いです。

企業規模と利用期間で選び分ける

どちらを選ぶかは、ビジネスの特性で判断するのがおすすめです。

短期的な利用や頻繁なレイアウト変更を考えるならセットアップオフィスが、長期利用を前提に初期費用を最小限にしたい場合は居抜きオフィスが向いています。

例えば50名以上の企業なら既存設備を活かせる居抜きにメリットがあります。もちろん比較的選択肢は少ないですがセットアップオフィスという選択肢もあります。30名〜10名程度の場合はセットアップの方が選択肢が多いと言えるでしょう。

通常移転と比べてどれだけ費用・時間を節約できる？

居抜きオフィスへの移転は、通常の内装工事を伴う移転と比べて、圧倒的なコスト削減を実現できるのが大きな魅力です。

例えば、10坪程度のオフィスで通常200～500万円かかる内装工事費も、前のテナントの設備を活かせば50～100万円程度に抑えられ、最大で450万円もの節約につながります。

物件の契約から移転完了にかかる期間も、通常の3～6ヶ月から1～2ヶ月へと大幅に短縮可能です。

総費用で比較すると、通常移転では1000～2000万円ほどかかるところ、居抜きなら300～800万円で済むこともあり、最大で80%ものコスト削減が期待できます。 

家具の購入費や内装デザイン費といった多額の出費と人的リソースが不要になる上、スピーディーに営業を開始できる点も見逃せません。

物件の大きさや希望の施工内容で金額は異なる為、あくまで一例ではありますが、具体的な費用と期間の比較を下の表にまとめました。

費用項目	通常移転	居抜き移転
総移転費用	1000～2000万円	300～800万円
内装工事費	200～500万円	50～100万円
移転期間	3～6ヶ月	1～2ヶ月

契約から入居まで最短2週間の流れ

居抜きオフィスは、契約から入居までの流れが非常にスピーディーな点も特長です。

物件が決まり、申し込みから賃貸借契約の締結までは通常1週間ほどで完了します。

一般的なオフィス移転では内装工事に多くの時間を要しますが、居抜きの場合は既存のインフラをそのまま活用できるため、この期間を大幅に短縮できます。

引越し業者の手配や什器の搬入などを並行して進めることで、契約から最短2週間で営業を開始することも不可能ではありません。ネット回線は引き込みまで1ヶ月〜2ヶ月程度かかる場合があるので注意が必要です。スケジュールがタイトな場合は、正規の回線工事完了までは並行してポケットWi-Fiなどで急場をしのぎながらというのもひとつの方法になるでしょう。

申込から審査通過までスムーズに進めるためには、法人登記簿謄本や決算書、年次の浅い企業は事業計画書や企業のポートフォリオといった必要書類をあらかじめ準備しておくなど、計画性を持ってスケジュール管理することが鍵となります。

契約書の内容確認

契約書では、引き継ぎ対象となる設備の範囲と、故障した際の修繕責任の所在を明確にしておくことが重要です。

これにより入居後のトラブルを避けることにつながりますが、基本的に前テナントに課せられた原状回復義務は引き継ぐ形になります。つまり、数年後の退去時に発生するコストについてしっかりと理解しておくことが重要です。

・ケーススタディ：南麻布のギャラリー居抜き

デザイン会社が手がけたギャラリー兼オフィスを、外資系コンサルティング会社が居抜きで成約した事例です。 前テナントが約5,000万円を投じた高品質な内装をそのまま引き継げたため、初期コストを大幅に抑えつつ、周辺相場よりも割安な賃料条件で入居が可能となりました。 一方で、豪華な内装ゆえに将来の原状回復費が高額になることが予想されたため、契約時には通常の敷金とは別に、貸主指定業者の見積もりに基づく原状回復費用（約1,000万円）を別途預託するスキームで合意に至りました。

【募集終了】広尾2分、静寂と利便性を兼ねたギャラリー居抜き。

東京23区エリア別完全ガイド——業種・予算で選ぶ最適立地

東京23区で居抜きオフィスを選ぶ際は、業種や予算に合わせた戦略的なエリア選定が成功の鍵を握ります。この点に関しては当社スタッフまでお気軽にご相談ください。

IT系なら渋谷・新宿、金融・外資系なら港区・中央区が好まれる傾向があり、各エリアには明確な特色があります。

賃料相場なども考慮しながら自社に最適な立地を見つけることで、初期費用を抑えつつ、企業のブランド価値・採用戦略も高めることができるでしょう。

渋谷・新宿エリア：スタートアップが集まるブランディング重視の拠点

渋谷・新宿は、多くのスタートアップが拠点として選ぶ、東京でも特に人気の高いエリアです。

どちらも最新のトレンドを反映したオフィスが多く、ブランディングと利便性の両方を満たした物件が好まれやすいです。 

特に渋谷駅・表参道駅周辺は、ITやデザイン系・マーケティング関係の企業が多く集まっています。2023年以降は安定して空室率も低く、オフィス移転の際の激戦区と言えるでしょう。weworkなどのシェアオフィス・コワーキングスペースなども充実しており、創造性を刺激する環境で働きたい企業に適しています。

一方、新宿は交通アクセスの良さが最大の魅力。多くの路線が乗り入れるターミナル駅なので、従業員の通勤もしやすいでしょう。成長段階にあるスタートアップに適した、機能的なオフィスも見つけやすく、新宿御苑や四谷エリアまで少し外すことができれば、渋谷エリアよりも選択肢を持ったオフィス選びができるでしょう。

どちらのエリアも、前のテナントが残した内装を活かせる物件を選ぶことで比較的工事費を抑えながらブランドイメージの高い立地を確保でき、採用力の強化にもつながるはずです。

港区・中央区：ブランド価値と交通利便性を両立

港区と中央区は、都心ならではのステータスと機能性を両立させたい企業にとって、最適な選択肢といえるでしょう。

港区には外資系企業や金融機関が多く集まっており、企業のブランドイメージ向上に繋がります。虎ノ門ヒルズに代表される再開発によって、その価値はさらに高まっています。10年ほど前までは中小雑居ビルが多いエリアでしたが、日本で働く外国人の多くが虎ノ門エリアに好感触を抱いている印象があります。質の高い内装を備えた物件が豊富で、例えばセットアップオフィスの坪単価相場は約27,762円です。

一方、中央区は東京駅や銀座に近く、特に日本橋エリアは企業の信用力を高める立地として知られています。中央区は場所によって坪単価の乖離があり、エリア全体の坪単価の平均相場は18,787円と比較的リーズナブルな印象で、多くの路線が使える場所が多く、取引先へのアクセスを重視する企業におすすめです。

どちらのエリアも複数路線が利用できる交通の要所であるため、全国出張や海外展開を考える企業の拠点としても、申し分のない環境が整っています。

品川・大崎：アクセス抜群で成長企業に人気のエリア

品川・大崎エリアは、その優れたアクセス性から、多くの成長企業に選ばれています。

品川駅は新幹線やJR各線、京急線が乗り入れる交通の要衝で、羽田・成田空港へのアクセスも良好です。全国出張や海外との連携が多い企業にとって、非常に魅力的な立地といえるでしょう。

大崎から五反田にかけてのエリアは「五反田バレー」とも呼ばれ、スタートアップやIT企業が集積しています。港区などに比べて賃料が手頃な点も、成長中の企業にとっては嬉しいポイントです。このエリアでは、IT企業などが利用していたモダンな会議室や内装をそのまま活かせる居抜き物件も見つけることができれば、初期費用を抑えつつ、採用にも有利に働く快適なオフィス環境を手に入れることが可能です。

千代田区：政治経済の中心地で信頼性を重視する企業向け

千代田区は、日本の政治・経済の中心地として知られています。

永田町や霞が関に官公庁が集まっているため、これら機関との取引が多い企業にとっては、信頼性とステータスの両方を得られる絶好の立地です。また、丸の内・大手町エリアには東証プライム上場企業の約3割が集まり、大手企業や金融機関の本社が数多く集まっています。このエリアの居抜きオフィスなら、前のテナントが大手企業である可能性も高く、その場合は高級感のある内装や充実した会議室をそのまま活用できるかもしれません。初期費用を抑えつつ、取引先からの信頼度を高める効果も期待できるでしょう。複数路線が利用できる交通の便の良さも大きな魅力で、企業の顔となる本社を構えるには最適な環境が整っています。

賃料相場と空室率から読み解くエリア選定術

オフィスのエリア選定では、賃料相場と空室率という2つの指標を読み解くことが大切です。

例えば、都心主要5区の空室率3%~2%と非常に低水準で推移する傾向にあり、人気のエリアほど物件の競争が激しくなっている状況がうかがえます。賃料相場を見てみると、銀座は坪単価24,357～30,788円、新宿駅周辺は22,781～37,000円、渋谷は25,660～33,234円と、駅からの近さが価格に反映されやすいです。

一方で、中央区のように規模によって価格帯が変わるエリアもあり、50～100坪なら約19,449円/坪、100～200坪なら約21,171円/坪といった選択も十分現実的です。

交渉の余地と契約時期を読み解く

空室率が低いと、早く決断しなければならないと感じるかもしれません。

しかし、エリアや貸主の特性を理解すれば、交渉の余地を見つけることも可能です。近年は物価高の影響で建築コストや内装施工費の上昇もあり、賃料が上昇傾向にあります。将来の契約更新時に賃料が上がる可能性も考慮し、定期借家契約を避け、普通借家契約の物件を優先するなど、長期的な視点でシミュレーションしておくことも、重要なポイントになるでしょう。

従業員と取引先を軸に評価

実際に場所を決める際には、次の3つのポイントを軸に考える企業が多いように思います。

1. 最寄駅から徒歩5～7分以内で、複数路線が使える立地。通勤しやすく、人材確保の面でも有利になる
2. 営業職が多いなら外出しやすいか、来客が多いなら顧客がアクセスしやすいかを優先する
3. 物流が重要ならインフラの充実度を重視するなど、取引先との関係性から考える

このように、3つの視点をバランス良く評価することで、初期費用を抑えつつ、ブランド価値と業務効率の両方を高める立地選びができます。こちらからも渋谷や表参道といったエリアに人気が集中することが納得してもらえるのではないでしょうか？

移転費用を最小化する4つの実践テクニック

居抜きオフィスを選んでも、移転費用の削減効果を最大化するには戦略的なアプローチが欠かせません。

初期費用の把握から工事費の算出、スケジュール短縮によるコスト圧縮まで、4つの実践的なテクニックをご紹介します。これらの手法を組み合わせることで、移転費用をより大きく削減できるでしょう。

1.初期費用の内訳と相場——敷金・礼金・工事費を徹底解説

居抜きオフィスで初期費用を最大限に削減するには、まず敷金・礼金・工事費という3つの要素をきちんと理解しておくことが大切です。

敷金は賃料の6～12ヶ月分が相場で、港区や中央区といった都心エリアや、比較的規模の大きな物件では将来の原状回復費用が大きくなる為、それに対応して高額になる傾向があります。一方、礼金は通常1～2ヶ月分が相場となり、礼金なしの物件もあります。

内装工事費は、通常物件と居抜き物件で最も大きな差が生まれるポイントです。エアコンやトイレなど何もない状態から内装を作るスケルトン物件では坪あたり40万円〜80万ほどかかりますが、居抜きなら既存設備を活かせるため大幅に圧縮することも可能でしょう。

この他にも敷金・保証金や保証会社利用料・仲介手数料などがかかり、総初期費用は賃料の6～18ヶ月分が目安です。

居抜きオフィスを選ぶことで、この中の内装工事費用を大幅に圧縮できる大きなメリットがあります。

2.什器・設備の引き継ぎで削減できる工事費の算出方法

居抜きオフィスを活用する上で、什器や設備の引き継ぎは最大の費用削減ポイントとなります。

前のテナントが残したものをそのまま使うことで、新規の工事費用を大幅に抑えることが期待できるからです。どれくらい費用を削減できるかを知るには、工事項目ごとに金額を計算するのが有効な方法です。例えば、デスクやチェアなどの什器類で100～300万円、空調やLAN配線工事で50～150万円ほどの節約が見込める場合もあります。

引き継げる設備をリストアップし、本来かかるはずの見積もりから差し引いてみましょう。

工事タイプ	坪単価	削減効果
スケルトン新規工事	40～80万円/坪	基準となる工事
居抜き物件活用	12～25万円/坪	70～80%削減可能

実際に、スケルトン物件の新規工事は坪単価40～80万円が相場ですが、居抜き物件なら12～25万円程度に抑えることも可能です。このように什器や設備を引き継ぐことで、総工事費を大きく圧縮できるのです。

3.スケジュール短縮による間接費・人件費の圧縮術

居抜きオフィスを選ぶと、移転スケジュールが短くなることで、間接費や人件費の圧縮も見込めます。

内装工事などが不要なため、契約から入居までの期間を大幅に短縮できるからです。 例えば、現オフィスとの二重賃料期間を1～2ヶ月短くできれば、それだけで数十万円から百万円以上の間接費削減につながります。移転プロジェクト全体の期間が短くなれば、担当者の人件費も抑えられます。また、営業できない期間を最小限にできるため、事業の機会損失を防ぐ効果も大きいでしょう。

これらの効果を組み合わせることで、移転にかかるトータルコストを大幅に削減できるのです。

4.居抜き退去で原状回復費をゼロにする後継テナント戦略

今いるオフィスから退去する際も、後継テナントを見つける「居抜き退去」という方法で、原状回復費用を抑えられる可能性があります。

通常なら数百万円かかることもある工事費をゼロにできるケースもあるのです。成功の鍵は、計画的に次の入居者を募集することです。不動産会社や専門サイトを活用し、内装や設備の写真など、物件の魅力を伝える情報を充実させましょう。「この内装を活かして、こんな風に使える」とイメージが湧くようにアピールすることが、候補者の興味を引くポイントです。

解約予告期間中に後継テナントが決まれば、原状回復が不要になるだけでなく、空家賃の発生を防げるという大きなメリットが生まれます。貸主や管理会社の了解が得られている場合は当社での募集も可能です。お気軽にお問い合わせください。

理想の物件を見つけて契約するまでの実務ノウハウ

居抜きオフィスの検索から契約までを効率的に進めるための、具体的な手順を解説します。

物件検索の優先順位の付け方から内見のチェックポイント、非公開物件の探し方まで、移転プロジェクトを成功に導くためのノウハウをまとめました。適切なスケジュール管理で、スムーズな入居を目指しましょう。

物件検索で効率よく条件を絞り込む優先順位

オフィス移転を効率良く進めるには、物件を探す段階で条件の優先順位をはっきりさせておくことが欠かせないポイントです。

まずは立地・賃料・面積といった譲れない基本条件を固め、その後に内装や設備などの詳細条件で絞り込むとスムーズに進みます。なかでも最寄り駅からのアクセスは、従業員の通勤のしやすさや、採用活動にも影響する重要な要素です。複数路線が使えるエリアを候補にし、営業効率なども考えて立地を評価するのがおすすめです。そして最後に、会議室などの設備が自社の業務に合っているかを、必ず現地で確認しましょう。引き継げる設備の内容を詳しくチェックし、追加工事の必要性を見極めることが、初期費用を抑える鍵となります。

内見時に見落としがちな重要チェックポイント

居抜きオフィスの内見では、見た目の綺麗さや広さだけでなく、実務的な側面のチェックも重要です。

後から問題が見つかると、追加の工事費や運用トラブルにつながりかねません。見落としがちなポイントを事前にしっかり確認しておきましょう。特に注意したいのは、以下の3点です。最悪の場合、契約しても稼働できないということもあり得ます。

1. 電気容量や空調能力が従業員数に見合うか、実際に稼働させて確認。増設工事の発生を未然に防ぐ
2. 床の耐荷重や梁の位置を確認し、什器の配置に制約がないか把握。レイアウト変更時のリスクを減らす
3. 周辺の騒音や共用部の管理状態を、時間帯を変えてチェック。快適な業務環境を確保できるか評価する 

非公開物件を紹介してもらえる専門仲介の活用法

東京の居抜きオフィス市場には、インターネット上では公開されていない「非公開物件」も存在します。

こうしたまだ見ぬ居抜き物件に出会うためには、専任のエージェントとして親身になってくれる不動産会社に早めに相談するのが近道です。希望する条件や予算をwebミーティング等を通じて具体的に伝えることで、条件にマッチした非公開物件を紹介してもらえる可能性が高まります。いくつかの会社に相談し、提案内容を比較検討してみましょう。市場の動向に詳しいプロの知見を借りることで、コストパフォーマンスに優れた物件を見つけやすくなります。

自社の事業計画や希望の移転時期を共有すれば、より的確な提案を受けられます。市場に出る前の物件情報を得られたり、オーナーとの交渉をサポートしてくれたりと、移転プロジェクト全体がスムーズに進むはずです。

移転スケジュール管理で工数を1/3削減するコツ

オフィス移転にかかる手間や時間を減らすには、スケジュール管理の工夫が欠かせません。

まずは物件の決定から営業開始までの全体像を把握し、各工程の期限を逆算して設定しましょう。その上で、同時に進められるタスクを洗い出し、並行して進めることが時間短縮の鍵となります。例えば、引越し業者の手配やインフラ整備など、外部業者との調整は一元管理することで、無駄な待ち時間をなくすことができます。進捗はこまめに確認し、問題があればすぐに対応することが大切です。契約書類の準備や各種手続きといった事務作業は、移転が決まったらすぐに着手するのがコツです。

こうした段取りを工夫することで、移転にかかる総工数を大幅に削減することも可能になります。

契約手続きから入居までの注意点と必要書類

居抜きオフィスの契約では、前のテナントとの間で結ぶ「造作譲渡契約」と、物件オーナーとの「賃貸借契約」という2つの契約が存在することも知っておいた方が良いでしょう。造作譲渡契約がない場合もありますが、実務の場面では、譲渡される什器のリストや状態・原状回復の条件などは、後々のトラブルを避けるためにもしっかり確認しておくことが大切です。

賃貸借契約に必要な書類としては、会社謄本や決算報告書、印鑑証明書などが挙げられます。審査のために事業計画書の提出を求められることもあり、書類は発行から3ヶ月以内のものを用意しましょう。 

入居後は、什器の搬入とインフラ設定などを効率良く進めることで、スムーズな営業開始に繋がります。計画的な工程管理を行えば、契約から最短2週間で業務をスタートさせることも可能です。

まとめ

東京でオフィスを探すなら、居抜きオフィスは初期費用を大きく抑えられる、とても魅力的な選択肢です。物件選びのポイントから契約時の注意点まで、この記事でお伝えしたステップを一つひとつ押さえることで、きっと理想のオフィスに出会えるはずです。あなたの会社が効率的に移転を成功させ、事業の成長に貢献できることを願っています。